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开发商对所有市场都持悲观态度 仅对工业和多户家庭有一定影响

2020-09-13 15:22:27来源:编辑:

在当前由大流行引起的经济衰退之后,2020年夏季艾伦·麦特金斯/加州大学洛杉矶分校安德森分校预测加利福尼亚商业房地产调查显示,人们普遍持悲观态度,各方面的开发商情绪均下降2023年的商业房地产空间。该半年度调查预测了加利福尼亚商业房地产行业的未来三年展望,并预测了影响办公室,多户家庭,零售和工业部门的潜在机遇和挑战。

总体而言,调查小组成员认为,由于在家工作的政策导致办公室市场需求下降,由于转向在线购物,工业仅适度下降,零售继续呈螺旋式下降,由于住房持续短缺,多户家庭仅适度下降跨州。

需求不确定性加剧了办公空间市场的悲观情绪

考虑到持续的大流行,在家工作的经验将如何影响当今的办公空间市场存在很多不确定性。小组成员的共同情绪与2008年12月经济活动爆发最严重的时候一样阴郁。他们认为,未来三年空置率将上升,租金压力将下降。这与加州大学洛杉矶分校安德森分校的预测相符,即预测不太可能迅速恢复到衰退前的办公室使用职位。

与2008年一样,市场情绪下降的趋势是在随后的三年中,新办公楼的建造量持续减少。尽管有一半的湾区和南加州小组成员表示,他们未来12个月的计划并未受到大流行的影响,但三分之一的计划将其开发计划比之前的计划减少了15%以上。对于将进行一些新开发的第三个市场,每个市场的小组成员认为,土地,建筑材料和人工成本将更为有利。考虑到办公空间需求的不确定性,这些回应似乎是合理的,并表明从2021年下半年开始的发展增长以及缓慢回到衰退前的水平。

由于在线购物的增加,工业需求的下降幅度低于其他行业

尽管在过去几年中,工业市场一直保持较高的入住率和较高的增长率,但经济的严重衰退已使我们最新调查中表达的情绪在除东湾地区以外的所有市场都急剧下降。但是,小组成员的行动也表明他们没有像整体指数所暗示的那样悲观。南加州 60%的小组成员和北加州 43%的小组成员计划在未来12个月内至少开发一项新项目,分别有39%和29%的小组计划多个项目。当人们认为这正处于整个经济不确定性严重的衰退之中时,这些数字就可以说明问题了。

随着家庭储蓄的增加,经济衰退以及与中国的持续贸易战,租金和入住率近期将面临下行压力。但是,这是非常高的水平。如果对仓库空间的需求和仓库库存的增长速度与预计的增长率大致相同,那么在扣除通货膨胀因素后,2023年的租金将出现温和下降,并且入住率仍有可能下降。但是,这并不意味着工业空间市场将受到压抑,而不会像近年来那样不平衡。

经济衰退加剧了零售业的下行螺旋

当前的经济衰退使零售业在上一次经济扩张期间已经面临的困境减少了三倍。首先,家庭收入损失和就地安置政策减少了对实体零售的当前需求。其次,由于无法经常光顾许多零售场所,因此产生了一组新的在线购物者。第三,由于经济衰退,家庭储蓄率提高意味着消费减少。可以肯定的是,一些活动将会回来,特别是个人服务和体验式零售。但是,边际物业不会找到愿意支付足够租金以将其保留在零售空间中的租户。

来自海湾地区和南加州的小组成员在最新调查中表示的悲观情绪是过去三年趋势的延续。当前的观点是,与2020年中期相比,2023年零售物业的收益将大大降低。在湾区和南加州,三分之二的小组成员将在未来12个月内不开发任何新物业。大约相同的百分比预期当前的租赁会遇到困难,并且预期房地产价格会暴跌。

持续的住房需求最大程度地减少了多户家庭市场的低迷

尽管经济衰退带来的悲观情绪同样打击了该州的每个多户家庭市场,但有关租金和入住率将不如目前那样好的观点并未影响开发商的活动率。

随着经济的增长,湾区和南加州的住房需求将随之增长。尽管加州大学洛杉矶分校安德森分校的预测是该州30个月的复苏,但对于当前的公共卫生危机仍存在很大的不确定性,但多户住房的市场可能仍将保持强劲。的确,尽管六个小组中的每个小组都在态度上有所转变,但近四分之三的南加州小组成员和三分之二的湾区小组成员表示,这一大流行病并未改变其未来活动的计划或有所增加它。因此,随着2020年12月的调查,我们预计该行业的情绪将快速好转。

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