【二手房大税怎么算的】在购买或出售二手房时，税费问题往往是买卖双方最关注的内容之一。了解“大税”是如何计算的，有助于合理预估交易成本，避免后续纠纷。本文将从主要税费种类、计算方式及实际案例出发，帮助你更清晰地掌握二手房交易中的税费结构。
一、二手房交易中涉及的主要税费
在二手房交易中，常见的税费主要包括以下几类：
| 税费类型 | 说明 |
| 增值税 | 房屋转让过程中产生的流转税，通常由卖方承担 |
| 个人所得税 | 卖方出售房产所得收益需缴纳的税款 |
| 契税 | 买方在购房时需缴纳的税款 |
| 土地增值税 | 部分地区对房屋增值部分征收的税款 |
| 房产税 | 对房产持有者征收的税，一般不随交易变化 |
| 中介服务费 | 买卖双方支付给中介公司的费用 |
二、各税费的具体计算方式
1. 增值税（卖方承担）
- 适用对象：非普通住宅或持有不满2年的普通住宅。
- 税率：一般为5%。
- 计算公式：
- 增值税 = (售房总价 - 原购房价) × 5%
- 若无法提供原购房发票，则按差额的5%征收。
> 举例：一套售价100万的二手房，原购房价为60万，持有时间不足2年。
> 增值税 = (100万 - 60万) × 5% = 2万元。
2. 个人所得税（卖方承担）
- 适用对象：卖方出售房产所得收入。
- 税率：通常为20%，也可选择按差额的1%或2%征收。
- 计算公式：
- 个人所得税 = (售房总价 - 原购房价 - 合理费用) × 20%
> 举例：同样一套100万的二手房，原购房价60万，合理费用2万。
> 个人所得税 = (100万 - 60万 - 2万) × 20% = 7.6万元。
3. 契税（买方承担）
- 适用对象：买方购买二手房。
- 税率：
- 普通住宅：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%
- 非普通住宅：3%
- 计算公式：
- 契税 = 房屋评估价 × 税率
> 举例：买方购买一套90㎡的普通住宅，评估价为80万。
> 契税 = 80万 × 1% = 0.8万元。
4. 土地增值税（部分地区适用）
- 适用对象：部分城市对非普通住宅或高价房产征收。
- 税率：根据增值额不同，分为30%、40%、50%、60%四档。
- 计算方式：根据增值额与原值的比例确定税率。
> 举例：一套售价200万的非普通住宅，原购入价为120万。
> 增值额 = 200万 - 120万 = 80万
> 假设适用税率40%，则土地增值税 = 80万 × 40% = 32万元。
三、税费总览表（以一套100万的普通住宅为例）
| 税费项目 | 承担方 | 计算方式 | 金额（元） |
| 增值税 | 卖方 | (100万 - 60万) × 5% | 20,000 |
| 个人所得税 | 卖方 | (100万 - 60万 - 2万) × 20% | 76,000 |
| 契税 | 买方 | 80万 × 1% | 8,000 |
| 土地增值税 | 卖方 | 80万 × 40%（假设适用） | 320,000 |
| 中介服务费 | 双方 | 一般为成交价的1%-2% | 10,000~20,000 |
| 合计 | 434,000~444,000 |
四、注意事项
1. 税费政策因城而异：不同城市对税费的规定有所不同，建议提前咨询当地税务局或专业机构。
2. 合理避税方式：如通过赠与、继承等方式转移房产，可能减少部分税费负担。
3. 合同明确责任：买卖双方应在合同中明确税费承担方式，避免后期争议。
总结
二手房交易中的“大税”主要包括增值税、个人所得税、契税等，具体金额取决于房屋性质、持有年限、交易价格等因素。买卖双方应提前了解相关税费政策，合理规划交易成本，确保交易顺利进行。
